深度分析第一个自由贸易港正式落地,房地产
6月1日晚,中共中央、国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》,在贸易自由便利、投资自由便利、跨境资金流动自由便利、人员进出自由便利、运输来往自由便利、数据安全有序流动、现代产业体系、税收制度、社会治理、法治制度、风险防控体系这十一个方面对海南自由贸易港建设做出了制度设计。根据其规划,到年,初步建立以贸易自由便利和投资自由便利为重点的自由贸易港政策制度体系;而到本世纪中叶,全面建成具有较强国际影响力的高水平自由贸易港。NO.1十年两次政策大利好这是继年中国大陆第一个自贸区落地上海之后,我国在改革开放方面的又一重大举措!然而,对于过去多年高度依赖房地产的海南来说,这么重要的文件当中,提及房地产的只有一句话:支持发展房地产投资信托基金。房地产投资信托基金,即REITS,这是全国层面金融创新的事,已经提N多年了,对于商业地产是利好,但对于住宅市场来说基本没影响。上一次,国家给海南大礼包,是十年前的事了。年1月4日,国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。当时,也与当前一样,被视为大利好,哄动全国。注意,这个文件是国务院发布的,而昨天发布文件的是中共中央与国务院。文件中,对于房地产有一整段的阐述。四、大力发展与旅游相关的现代服务业,促进服务业转型升级(十二)加快发展文化体育及会展产业。(十三)加快发展现代物流业。(十四)保持房地产业平稳健康发展。积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业,科学规划房地产业发展的类型、规模和速度,鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。加强保障性住房建设,逐步改善城乡居民的住房条件。条件成熟时,在海南开展房地产投资信托基金试点。(十五)加快发展金融保险业。注意,上次已经提到“开展房地产投资信托基金试点”。10年过去了,仍在原在踏步。呵呵。上次,明确鼓励发展房地产;而这次,闭口不谈房地产!房地产的待遇,差别怎么这么大?这事,得回到两年前!年4月13日,国家公布海南建设自贸区、自贸港的重大利好政策:《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》。”意见“提出:(三十一)完善实施机制。海南省要发挥主体责任,主动作为、真抓实干,敢为人先、大胆探索。要制定预案,稳定市场预期,坚决防范炒房炒地投机行为。中央有明确指令,地方赶紧行动。年4月22日晚,海南省人民政府召开《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》新闻发布会,发布严格的房地产限购政策,在已出台限购政策的基础上,商品住宅实施全域限购。当时,老杨写了篇文章(点看):突遭史上最严调控,海南楼市“全剧终”!NO.2海南拿出断腕精神去房地产化年4月新政以来,海南房地产政策基本保持全国最严厉状态。甚至,海南楼市成为全国跌得最惨的地方,官方仍然坚定去化房地产化!年至年一季度,海南楼市火爆,全国人民争相去海南购房,大城市的中产们,皆以在海南有套房为荣。其情形,比较类似于年楼市繁荣期。易居院的数据表明,年一季度,海南房地产开发投资占GDP的比重,位居全国之首,而且远高于第二名!说明,海南对房地产的依赖度全国最高。其中,三亚高达78%,几乎整个经济增长与居民收入,都靠房地产!非常之扭曲!海南房地产政策调控两年以来,再看今年前4个月的数据。海南房地产开发投资增速为下降18%,仅略好于疫情重灾区的湖北!这就意味着,海南楼市相当低迷,房地产开发停滞,已经严重拖累了经济。但,海南省官方不以为忧,反而为喜! 年12月23日,海南省长沈晓明23日在海南省委经济工作会议上透露,今年1-11月,海南非房地产投资占固定资产投资总量的比重达57.6%,历史上第一次超过50% 沈晓明说,海南与房地产有不解之缘,也有切肤之痛,海南曾经有过一遇利好房地产就大起大落的教训。建省初期,房地产一哄而起,当时多万人口的海南有2万多家房地产企业。年1月,国家支持海南建设国际旅游岛的消息公布后,一夜之间房价大涨,5天时间内商品房交易亿人民币,是年全年的总和。 年上半年开始,海南主动对房地产进行史上最严调控。年1-11月,海南全省房地产投资下降25.1%、销售面积下降44.1%、销售额下降40.7%。沈晓明说同时表示,海南更多的是“喜”。年海南在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力方面取得了显著进展,结果好于预期。1-11月,海南非房地产投资占固定资产投资总量的比重达57.6%,历史上第一次超过50%。海南固定资产投资占GDP比重从年的92.4%下降到年全年预计的61.5%,靠以房地产为主的固定资产投资拉动经济的格局正在改变。 沈晓明说,海南决定以壮士断腕的决心减少经济发展对房地产的依赖,顶住了来自多方面的压力,在房地产调控的背景下仍然保持经济运行在比较合理的区间,为自贸港建设打下了好的基础。 上图是三亚的二手房价格,可知:年开始上涨,涨至年夏天,其后持续下跌至今。下图是三亚的新房价格,同时与合肥相比较。可知:年下半年至年底,三亚房价总体呈下跌态势,虽然经过年以来的反弹,但仍没超过年6月的水平。作为海南省三亚市知名地标,凤凰岛年楼市高潮时曾以16万一平超高房价备受瞩目,而后售价暴跌,至今仍只能仰视曾经的高峰! 事实是,年年初,国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》发布后,海南房价拔地而起,短短半年时间就实现了翻倍。好大一个泡沫呀,后来就下跌了6年多!其实,6年多,不算多。年6月国家紧急调控之后,海南的房价下跌10多年!那时泡沫更大。幸亏潘石屹、冯仑等跑得快……NO.3海南房地产,再无翻身之力?本次《海南自由贸易港建设总体方案》中,不提房地产,海南政府也以降低房地产依赖度为荣,即便经济断臂也再所不惜。而且,海南房价已经下跌两年了,仍未止跌。 那么,长线来看,海南的房地产市场,是否就此没有前途了呢? 老杨认为:不必悲观! 如果海南自由贸易港的建设能够顺利推进,海南的经济转型成功,则海南的房地产市场不仅不会暗淡,反而可能更加光明! 这里,来个例证吧。国际经验,可能会对海南楼市有所启发与预示。 欧美发达国家的经济及房地产发展较为成熟,遥遥领先于东亚地区。为了更好地研究中国主要城市的房价走势,易居房地产研究院在国内率先研究美国20城房价涨跌幅与城市人口、经济、产业的关系。这里节选一点内容。年至年8月,美国20城房价涨幅差异较大。位居首位的洛杉矶涨幅高达.6%,最末排名的克利夫兰涨幅仅26.0%。与全国涨幅.2%比较,10座城市洛杉矶、旧金山、迈阿密、圣地亚哥、西雅图、波特兰、华盛顿、丹佛、波士顿、坦帕涨幅均高于全国水平。另外,房价涨幅排在后五位的城市分别为克利夫兰、底特律、芝加哥、亚特兰大、夏洛特。美国20城简介美国20城地图大家注意:过去20年,迈阿密、坦帕涨幅高于全国水平。而这两个城市所在的佛罗里达州,区位与气候,非常类似中国的海南!从人口能级来看,迈阿密、坦帕与海口、三亚,也有类似之处。 从美国城市分类来看,迈阿密属于弱二线城市,与海口在中国城市级别相似。 坦帕属于美国的三线城市,三亚属于中国的三线城市。 但客观来说,迈阿密、坦帕的城市经济、文化、国际化程度,明显强于海口和三亚。 尤其是迈阿密,热带海滨度城市,国际化程度高,大量拉美移民,文化大熔炉,主要产业为贸易、旅游。坦帕是热带旅游地,大量移民,号称南方华尔街,主要产业为医疗及电力。 差距是明显的,但也可以理解。一方面,我国经济发展程度原本就明显落后于美国;另一方面,过去几十年,海南的经济发展模式一直存在很大的问题,尤其是对于房地产开发的依赖度过高。 正由于此,过去30年多年,国家才不断出台重大利好政策,指导和督促海南更快更好的发展。包括这次由中共中央、国务院出台的《海南自由贸易港建设总体方案》!其实,从人口变化来看,自年至年以来,常住人口增速呈现南快北慢的特征。在27个重点城市当中,海口与三亚的人口增长并不算弱。过去30年,中国人口经历了“孔雀东南飞”的大迁徙。而作为最大经济特区的海南,位于中国之最南,人口表现并不算突出。未来30年,老杨预计海南经济活力将大大增加,对人口的吸引力也将增强,人多了住宅需求自然旺盛。即便房地产调控政策不会完全放开,楼市前景依然可期!继续阅读今年小阳春,成色如何?技术分析亮一手!史无前例:三个省会出新政,落户“零门槛”,楼市降温了,还有哪些城市会跟风?每周聊房事:全国主要城市,5月楼市表现如何?九个典型城市,楼市温度测测看投资问答:手中几百万,买房还是买股?北京如何?精品视频课:疫情下的全国房地产走势!刚刚,政府报告中,对于房地产讲了四句话!刚公布的全国房价数据,重现一个凶猛历史规律!全球房价泡沫最大的城市,不在中国,你肯定猜不着!很多人为了防通胀,而开始买房,这合理吗?全球80城房价收入比排名,咱们有点抢风头了!户均1.5套住房?某教授高呼3-5年房价泡沫破裂,结果狠打脸! |
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